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【乐居专访】王伟:大重庆经济圈的地产逻辑

  日前,乐居采访到易居企业集团克而瑞重庆区域总经理王伟,从专业调研数据的角度解析大重庆经济圈下的房地产市场发展逻辑。

  乐居讯(陈桃 发自重庆)近年来,伴随着“环京经济圈”、 “环沪经济圈”、 “粤港澳大湾区”的崛起,环大都市区域价值日益凸显,直接承载了中心城市外溢的的各种发展利好。中国的城市格局也正在经历根本性的演变,城市群及都市圈的持续发展和建设将会成为中国房价的最大红利。

  重庆作为中国西部发展最快的城市,城市竞争力不断提升。重庆市政府“一圈两翼”的规划,带动环主城区的29个区县城市迅速崛起。从房地产市场看,近两年,大量本土及外来品牌房企纷纷加大力度布局区县城市。

  为此,重庆乐居启动“渝越29,更新重庆”特别策划,解读大重庆经济圈的发展与房地产市场的微妙变化。

  日前,乐居采访到易居企业集团克而瑞重庆区域总经理王伟,从专业调研数据的角度解析大重庆经济圈下的房地产市场发展逻辑。

  任何一个城市经济圈的形成,实际上都是由单中心区域逐渐过渡到单城市,单城市再辐射到周边三四线城市,从而达到整体发展。其中,最重要的纽带便是交通枢纽。

  目前,重庆已经开始进入高铁时代。重庆对外的高铁数量从3年前的“0”变为“4”,通往成都2条、西安1条、贵阳1条,再通过这四个城市外迁的高铁线,连接到中西部绝大多数省会城市。

  在王伟看来,重庆高铁路网的开通,对渝东北、渝西、川东方向的城市连接性非常强,而渝东南方向则相对较弱。

  另一方面,王伟认为,核心城区产业的外迁,也会促进城市之间联动性,从而带动经济发展。他分析称,“重庆主城的二产项目已经逐渐外迁,璧山、江津已经成为一个二产重镇。通过产业和经济的双重带动,主城与区县城市人口的流动加速提升。这也标志着重庆进入到一个大重庆都市圈整体发展的阶段。”

  重庆高铁路网的建设,以及产业外迁的动作,也促使主城周边区县城市更加直接的受到主城区的影响。其中,房地产市场的表现尤为直观。

  从克而瑞重庆机构调研数据显示,16个重点区县城市中,13个城市今年上半年商品住宅成交量出现环比增长。其中,璧山商品住宅成交量环比增长99%,南川为78%,合川和潼南为60%。

  王伟分析称,“上半年,区县城市整体成交均价都在快速上升,市场可售存量也基本清空。从整体趋势来看,和主城是一致的,只是时间节点稍晚。重庆主城楼市成交量价从2015年到2018年持续上扬,而区县是从去年底开始逐渐进入这个周期。其中,通过高铁带动的渝西和川东区域连接的几个城市,如璧山、江津、铜梁、永川、合川表现尤为明显。”

  在王伟看来,由于大量房企在今年布局重庆主城东面区县城市,未来,长寿和涪陵也将进入新一轮的量价提升阶段。

  目前,在重庆区县城市已经有数十家品牌房企布局,如金科、碧桂园、恒大、新鸥鹏等,这一名单还在不断更新。

  其中,十余家房企采取“双向布局”战略,即主城区和区县城市均有项目。在本土房企中,金科最具有代表性,它在区县市场储备大量土地资源,开发项目已经超过10个,包括璧山的金科博翠天悦、江津的金科集美郡、万盛的金科中华养生城等。新鸥鹏在区县市场也布局了多个项目,如铜梁的第一书香、潼南的鸥鹏中央公园、璧山的璧兰河1号等。

  另外,美的、中骏、阳光城、江苏新城则将重庆区县城市作为了进入重庆市场的第一站,璧山、江津成为首选。

  对于部分品牌房企落子区县城市的现象,王伟认为有两个主要因素,一方面,来自于企业对自身发展的要求。另一方面,来自于主城区房地产开发利润受限。

  他谈到,“因为每家房企在重庆的指标每年都在快速的增长,然而主城的供地量有限,所以大家就会把投资的着力点放在区县。然后,首先会去挑经济结构好、人口基数大的城市来保证市场容量。”

  对于品牌房企进入区县市场,会带去怎么的产品?又会做哪些差异化的产品?王伟认为,“它们会去做企业最擅长产品线,主要以改善为主,帮助重庆29个区县整体的房地产开发水准得到进一步提升。”

  王伟分析称,“渝西片区的城市,地势相对平坦,所以,这些地区开发的产品中板楼比塔楼多。客户对住宅的舒适度要求比功能性的要求更强。从整体的住宅成交结构看,改善产品大于刚需产品。相比之下,渝东、渝南方向的城市,由于跟主城一样以山区地形为主,所以产品结构与主城相似。从物业形态上看,以塔楼为主导,从产品结构来看,刚需和改善并行。”

  在王伟看来,如果从整个区县市场看,改善性需求更为明显。“多数购房者在本地已经有一套或者两套老房,但是缺乏高品质住宅。所以,开发商在住宅产品设计上,首先会考虑居住体验感,优化社区服务、增值服务。”

  可见,随着环主城的大重庆经济圈的形成,不仅增强城市间互动,也直接提升了区县城市的面貌、人民的生活水平。

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